Een onroerend goed kopen in 2026 lijkt niet meer op wat het twee jaar geleden was. De markt is selectiever geworden: de nationale prijzen stagneren, maar de verschillen worden sterk vergroot tussen een goed geclassificeerd appartement volgens de DPE en een energieverslindend huis dat verbouwingen nodig heeft. In deze context maakt de voorbereiding van het project het verschil tussen een goede transactie en een gedwongen aankoop.
Waarom de DPE even zwaar weegt als de locatie in 2026
Heeft u al opgemerkt dat twee vergelijkbare panden in dezelfde straat zeer verschillende prijzen kunnen hebben? In 2026 vergroten de energieclassificaties de waardeverschillen zichtbaar. Een woning met een classificatie A of B wordt aanzienlijk minder gewaardeerd dan een pand met een classificatie F of G, waarbij de koper de kosten van renovatie anticipeert.
Verder lezen : Alles wat u moet weten over het tarief van advocaatkosten en de wettelijke grenzen die moeten worden gerespecteerd
Deze realiteit verandert de zoekstrategie. In plaats van alleen te focussen op de oppervlakte of de buurt, moeten drie criteria in elke bezichtiging worden geïntegreerd: de DPE, het werkelijke niveau van de lasten en de omvang van de te verwachten werkzaamheden. Een goed dat goedkoper wordt aangeboden, kan in totaal veel meer kosten als de energie-renovatie het verschil opslokt.
Om deze analyse vanaf het begin te structureren, biedt Big Immo vastgoedadvies de mogelijkheid om deze parameters te combineren voordat u zelfs maar een bezichtiging plant.
Lees ook : Alles wat u moet weten over woningverzekering: garanties, verplichtingen en praktische tips
Vastgoedonderhandeling: de marges zijn weer een echt hefboom
De markt van 2026 heeft de macht teruggegeven aan de kopers. De onderhandelingsmarges, die vrijwel niet bestonden toen de vraag het aanbod oversteeg, zijn weer een structurerend element van transacties geworden. Verkopers moeten hun prijs aanpassen om te kunnen verkopen, wat de afgelopen jaren niet meer het geval was.
Concreet betekent dit dat een weergegeven prijs niet langer een definitieve prijs is. Maar onderhandelen is niet iets wat je zomaar doet.
Drie elementen die uw positie versterken
- Een financieringsdossier dat al door de bank of de makelaar is goedgekeurd, wat bewijst dat u snel kunt ondertekenen zonder lange opschortende voorwaarden
- Een nauwkeurige kennis van de gebreken van het pand (matige DPE, goedgekeurde VvE-werkzaamheden, overlast) die feitelijk een bod onder de weergegeven prijs rechtvaardigt
- De duur van de te koop staande woning: hoe langer een woning op de markt blijft, hoe meer de verkoper geneigd is een korting te accepteren
De verkooptermijnen worden in 2026 opnieuw langer, zowel voor huizen als voor appartementen. Een woning die al enkele maanden te koop staat, wordt beter onderhandeld dan een woning die net op de markt is gekomen. Het controleren van de datum van de eerste publicatie van de advertentie biedt een concreet voordeel.
Verkoop en aankoop synchroniseren: de valkuil van de timing
Kopen wanneer je al een woning te verkopen hebt, vormt een timingprobleem dat veel mensen onderschatten. In 2026 maakt de verlenging van de verkooptermijnen de synchronisatie tussen de verkoop van de huidige woning en de aankoop van de nieuwe nog ingewikkelder.
Er zijn twee scenario’s, elk met zijn eigen beperkingen:
- Eerst verkopen, dan kopen: u heeft het kapitaal, maar u loopt het risico tijdelijk te moeten huren als u niet snel iets vindt
- Eerst kopen met een overbruggingskrediet: u beveiligt de nieuwe woning, maar het overbruggingskrediet genereert een extra maandelijkse kost zolang de oude woning niet is verkocht
- Onderhandelen over een uitgestelde ondertekeningsdatum met de verkoper, wat een gunstige machtsverhouding en een woning vereist die geen andere haastige koper aantrekt
De beste optie hangt af van uw financiële situatie en de dynamiek van de lokale markt. In een stad waar woningen langzaam verkopen, vormt het overbruggingskrediet een hoger risico. Het is dan beter om de verkoop te beveiligen voordat u ergens anders ondertekent.
Wet vereenvoudiging van de stedenbouw: wat verandert voor kopers
De wet vereenvoudiging van het stedenbouw- en woningrecht van 26 november 2025 heeft verschillende regels gewijzigd die rechtstreeks betrekking hebben op kopers. Het versoepelt bepaalde administratieve procedures en vergemakkelijkt afwijkingen voor het bouwen of verbouwen van gebouwen in bedrijventerreinen.
De transformatie van kantoren naar woningen blijft een onderbenut hefboom, maar deze wet opent nieuwe mogelijkheden. Voor kopers kan dit de opkomst van atypische panden betekenen, voortkomend uit herbestemmingen, in wijken die tot nu toe voorbehouden waren aan de tertiaire sector.
Tegelijkertijd versterkt de wet de administratieve sancties in geval van niet-naleving van de stedenbouwkundige voorschriften. Voordat u een pand met recente uitbreiding of wijziging koopt, is het belangrijker dan ooit om de conformiteit van de werkzaamheden met de stedenbouwkundige vergunningen te controleren.
Een aandachtspunt voor gerenoveerde oude panden
Een pand dat wordt gepresenteerd als “volledig gerenoveerd” heeft niet altijd voorafgaande verklaringen voor de uitgevoerde werkzaamheden. Vraag altijd om de stedenbouwkundige vergunningen die overeenkomen met de zichtbare wijzigingen (creatie van ramen, uitbreiding, wijziging van bestemming). Een onregelmatigheid kan een toekomstige verkoop blokkeren of leiden tot kostbare aanpassingen.
De vastgoedmarkt van 2026 beloont kopers die hun dossier voorbereiden, de tijd nemen om te onderhandelen en elk technisch detail controleren voordat ze ondertekenen. De trend is niet duidelijk stijgend of dalend, wat een reële speelruimte biedt voor degenen die hun project methodisch benaderen.